요즘 뉴스에서는 하루도 안 빠지고 전세사기를 당한 피해 입은 당사자들의 이야기가 끊임없이 나오고 있습니다. 그래서 오늘은 전월세 계약하기 전 꼭 알아봐야 할 것들에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
부동산 전문가들이 꼽는 전월세 보증금 지키는 3가지 방법을 알려드리겠습니다.
전월세 보증금 지키는 방법
계약서 작성하기 전에 꼭 해야 하는 것들
1. 등기부등본 확인
주소만 알면 등기소에서 신분증 없이도 확인 가능하지만 간편하게 대법원 인터넷 등기소에서도 열람하거나 발급받을 수 있으니 꼭 확인하여 전세권이 설정되어 있는지 혹은 근저당이 잡혀있는지 확인하여야 합니다. 만약에 전세권이 설정되어 있거나 본인보다 선순위로 근저당이 잡혀있다면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
※ 근저당이 없으면 매우 좋고 높으면 피하는 것이 좋지만 주거안정 보증상품인 전세금 반환보증보험을 가입해 두면 안전하게 거래할 수 있다. 그리고 등기부등본은 전, 월세 계약 시 공인중개사는 설명의무이행을 위해 반드시 보여줘야 합니다.
등기부등본에는 갑구와 을구가 있습니다.
✅ 갑구
갑구는 집의 소유권이 누구에게 있는지 명시한 것으로, 소유자가 계약당사자, 계약금, 잔금, 보증금 등의 예금주와 반드시 일치해야 합니다. 가끔 소유자가 아닌 대리인과 계약을 진행할 때도 있는데요. 대리인과의 계약은 인감도장이 날인된 위임장과 본인이 발급한 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인해야 하고 위임장의 유효기간도 확인해야 합니다.
✅ 을구
을구에 나와있는 내용들은 쉽게 말해 빚이라고 생각하면 되는데요 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 적혀있습니다. 건물이 경매로 넘어갔을 때 나보다 먼저 받아가는 돈입니다. 을구에 적혀있는 빚과 나의 보증금을 합한 금액이 주택가격의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
2. 신탁 부동산 확인
전월세 보증금 지키는 방법 보증보험 우선변제권 완벽정리 등기부등본의 갑구 내용 중 신탁이라는 단어를 보실 수 있는데요, 바로 신탁 부동산을 말합니다. 신탁부동산은 건물의 소유권이 신탁회사에 있는 것인데요 반드시 신탁회사와 계약을 해야 합니다.
신탁회사로부터 임대차계약권한위임장을 받았다면 임대인과 계약이 가능한데요 위임장이 유효한지는 신탁회사에 확인하여야 합니다. 특약사항을 넣을 경우 신탁회사에 직접 동의서를 받아야 합니다.
만약 특약란에 신탁이라는 단어가 있는데도 특별할게 없이 그대로 계약이 진행된다면 신탁원부를 요청하고 공인중개사가 확인할 필요가 없다고 하더라도 반드시 신탁회사에 계약금과 보증금을 누구에게 주어야 하는지, 위임장은 유효한지 다시 한번 확인하고 내용을 남겨놓는 것이 좋습니다.
3. 소유자의 국세, 지방세 납세증명서 확인
납세증명서 확인으로 세금 체납 확인하여 해당 없음으로 나오면 문제 될 것이 없습니다 (전세금 반환보증보험 가입하였다면 혹여 확인 못하였어도 걱정할 필요 없다) 이외에 계약하려는 자와 실제 소유자가 일치하는지 확인.
등기부등본의 을구에 표시되지 않는 것 중 하나가 바로 세금입니다. 만약 경매를 통하여 매각된 부동산에 부과되는 세금을 당해세라고 하는데요.
이 당해세는 경매배당 4순위로 내가 전세로 들어가기 전 미납이 있었다면 나보다 먼저 배당됩니다. 미납국세는 국세 완납증명서나 미납국세열람으로 확인할 수 있지만 임대인이 거절한다면 볼 수가 없습니다.
4. 전입신고와 확정일자 받기(우선변제권)
전월세 보증금 지키는 방법 보증보험 우선변제권 완벽정리 제삼자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 대항력이라고 하는데요 전입신고와 함께 점유 즉, 이사까지 완료해야 대항력이 생깁니다.
전입신고는 당일 0시부터 효력이 발생하는데 이런 점을 악용해 집주인이 추가 대출(근저당)을 하게 되면 2순위로 밀려나므로 반드시 등기부등본 다시 확인해야 합니다.
가장 좋은 방법은 계약 시 특약으로 등기부등본상의 모든 사항을 그대로 유지하기로 계약서에 특약 넣기 작성하여 미리 피해를 예방하는 것이 좋습니다
이런 경우를 대비해 계약서에 임차인의 잔금 지급 직후까지 현재 등기부등본 상태를 유지하며 변경 시 계약취소 및 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다는 내용을 기재하여야 합니다.
공동주택은 반드시 등기부에 있는 동호수와 계약서상의 동호수가 일치해야 하는데요 다를 경우 대항요건을 갖추지 않은 걸로 보며, 주택임대차보호법에 보호도 받지 못합니다.
대항력과 함께 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 이때 경매 배당 순위는 5순위로 확정일자를 받지 않으면 8순위가 되니 꼭 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
5. 선순위 임차 보증금 확인
다가구주택에 임차하는 경우 다른 세대의 확정일자를 확인해 두는 것이 좋습니다. 경매에 넘어가면 확정일자 순으로 먼저 변제하는데 선순위 임차보증금이 많으면 내 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
다른 세대의 확정일자를 확인하는 방법은 주민센터에 방문해 다른 세대의 확정일자를 요청하면 선순위 임차 보증금을 알 수 있습니다.
6. 전월세 보증금 반환보증보험 가입하기
전세보증보험은 임차인이 본인의 재산을 지키기 위한 가장 강력하면서도 간단한 도구입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것을 대비해 각 보증기관에 보험을 드는 것입니다.
이사 갈 집이 근저당이 있어 불안하다면 집주인 동의 없이 가입할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 30일이 지나도 특별한 이유 없이 전세보증금을 돌려주지 않거나,
계약기간 중 전셋집이 경매 혹은 공매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관에서 내 보증금을 반환해 줍니다.
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이상 전세금 반환보증보험 요모조모와 전세계약시 주의사항을 알아보았습니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
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